[KOSEM 칼럼 32] 2018년 부동산관련 개정세법
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8/27/2018 3:35:00 PM | |
코셈 칼럼 32 : 2018년 부동산 관련 개정세법 박강배 (현직 KB Park CPA 대표, 전직 삼성전자 미국법인 감사팀장, KOSEM 감사)
2018년 부터 적용되는 개정세법은, 1986년 레이건 대통령 재임시의 세법개정 이후 가장 큰 규모의 세법변경입니다. 그 내용이 방대하기 때문에, 우선, 부동산과 관련하여 많은 분들이 질의하셨던 이슈를 중심으로 알아보겠습니다.
개정세법에 따르면 사업순소득에 대하여 20% 공제를 받을 수 있다고 하는데, 임대소득도 해당되는지, 그리고 부동산임대소득 20%공제 혜택을 받기 위하여 개인명의 임대용 부동산을 LLC를 설립하여 명의 변경을 해야 하는지요 ? 2018년 부터 적용되는 개정세법에 따라 주식회사의 최고 법인세율이 21%로 인하됨에 따라, 형평성차원에서 주식회사가 아닌 경우 (S-corporation, LLC, 자영업 등)에 사업순소득의 20%를 공제한 80%만 개인소득세를 부과합니다. 동 “사업순소득 20% 공제” 혜택은 개인소유 임대주택 및 상용부동산의 임대소득도 해당됩니다. 즉, 임대용 부동산의 경우, 소유주 유형(S-corporation, LLC, 또는 개인)에 관계없이 20% 공제혜택이 있으므로, 굳이 LLC를 설립하여 소유주 명의를 변경할 필요는 없습니다.
20여년전에 매입한 상용부동산을 처분하려고 하는데 영도차익이 커서 양도소득세 만 약 백만불이 넘습니다. 그래서 세금납부 이연 목적으로 동종자산교환(“1031 Exchange”) 방법을 이용하려니 다시 자금이 묶이게 되는데, 좋은 방법이 있을까요 ? 가격이 오른 부동산의 경우, 매각시 양도소득세(연방세, 주세 등 25 - 30%)를 납부하는데, 납부액이 크면 매각이 쉽지 않습니다. 그래서 보통은 “1031 Exchange”를 통하여 현 부동산 매각액보다 큰 금액의 부동산을 매입하여 세금납부 시기를 이연하는데, 말씀하신 바와 같이 현금화가 안됩니다. 금번 2018년도 개정세법에 신설된 조항에 따르면, 매각시 양도차익(Capital gain) 금액 한도 내에서 매각일 후 6개월 이내에 지정된 면세지역(“Opportunity Zone”)에 재투자한 후 10년을 보유하게 되면 모든 양도차익(종전의 양도차익 외 재투자에 따른 추가 양도차익 포함)에 대하여 면세혜택을 받을 수 있습니다. 이 때, 재투자에 사용되는양도차익은 꼭 부동산에서 발생한 양도차익 뿐 아니라 주식매각에 따른 양도차익도 포함됩니다. 현재 NJ및 NY 주 등 18개 주의 특정지역이 면세지역으로 지정되어 있습니다. 자세한 면세지역은 IRS website에서 확인 가능합니다. 동 방안의 장점은, 첫째, 매각금액에서 양도차익 금액만 재투자하고 나머지 금액은 현금화하여 본인 의도대로 사용할 수 있다는 점, 둘째, 해당지역에 재투자할 경우, 5년이상 보유시 10%, 7년이상 보유시 15%, 10년이상 보유 후 매각하면 100% 양도소득세가 면제된다는 점입니다. 단점은, 투자지역이 이미 지정되어 있다는 점입니다. 하지만, NJ 버겐카운티 일부지역, NY 시 5개 보로의 일부지역 등이 포함되어 있어서 장기적인 관점에서 재투자가 유망한 지역이 많이 있습니다 면세지역에 재투자하는 방법은 본인이 직접 (또는 소수의 인원이 공동으로) LLC나 Corporation을 설립하여 재투자를 할 수 있고, 여건상 본인이 직접 운영하기가 곤란하거나 또는 양도차익 금액이 충분하지 않을 경우에는 전문 Opportunity Zone Fund에 투자하면 됩니다. [ 박강배 공인회계사 kbparkcpallc@gmail.com ] |
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